【2026年版】相続した実家（空き家）の売却と税金｜3000万円特別控除で損しない5つの要件

親から実家を相続したものの、「誰も住まない」「遠方で管理できない」と悩む方は年々増えています。放置すれば固定資産税や管理の負担が続き、売るにしても税金の仕組みが分かりにくい——。そんな相続空き家の売却について、使える特例と失敗しやすいポイントを、宅建士の視点で整理しました。制度は2026年10月時点の情報をもとにしていますが、適用の可否は個別事情で変わるため、最終判断は税理士など専門家への確認をおすすめします。

まず知っておきたい「空き家の3000万円特別控除」

相続した空き家を売ったときの税金を大きく左右するのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」、通称・空き家の3000万円特別控除です。

一定の要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける制度で、うまく使えれば譲渡所得税がゼロになるケースもあります。この特例は平成28年4月から始まり、現時点では令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象とされています。期限が区切られている点は、売却を検討するうえで押さえておきたいポイントです。

控除を使うための主な要件（ここが落とし穴）

適用には複数の条件があり、どれか一つでも外れると使えません。主な要件を整理します。

1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。比較的新しい家は対象外になります。

2. 相続の直前に被相続人が一人で住んでいたこと

原則として、亡くなった方が一人暮らしで住んでいた家が対象です（老人ホーム入居など一定のケースで例外あり）。区分所有建物（マンション等）は対象外とされています。

3. 相続後に貸したり事業に使ったりしていないこと

相続してから売るまでの間に、賃貸・事業・居住に使っていないことが求められます。「空き家のまま」が基本です。

4. 耐震改修して売るか、取り壊して売ること

古い建物のため、一定の耐震基準を満たすリフォームをして売るか、家屋を取り壊して更地にして売るのが原則です。

5. 売却代金が1億円以下／期限内の売却

売却代金が1億円以下であること、そして相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要です。この「3年目の年末」という期限は見落としやすいので要注意です。

なお、相続人が3人以上の場合、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡については、1人あたりの控除額が最高2,000万円に変わる見込みです。兄弟姉妹で分けて相続したケースでは金額が下がる点を踏まえて計画しましょう。

放置は損？ 相続登記の義務化と税金リスク

「とりあえず名義はそのまま」という対応は、今はリスクがあります。2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科されるおそれがあるとされています。しかもこのルールは過去の相続にも遡って適用され、2024年4月より前の相続分は2027年3月31日までの登記が必要とされています。

さらに、空き家を管理せず放置すると、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、土地の固定資産税が最大で6倍相当まで上がるケースがあるとされています。「持っているだけ」でコストが膨らむ構図です。

売却を有利に進めるためのステップ

1. 名義を確認し、相続登記を済ませる：売却の大前提です。期限も意識しましょう。
2. 3000万円控除が使えるか要件を点検：築年・居住状況・期限をチェック。
3. 「耐震改修」か「取り壊し」か試算：解体費用と売却見込みを比べて判断。
4. 複数社に査定を依頼し相場を把握：1社だけだと高いか安いか判断できません。大阪・関西など地域によっても相場は大きく異なります。
5. 税理士に特例適用を相談：取得費加算の特例との選択など、有利な方を確認。

まとめ

相続した空き家の売却は、「3000万円特別控除の期限（2027年末まで）」「相続登記の義務化」「放置による固定資産税リスク」の3点を軸に、早めに動くほど選択肢が広がります。要件は細かく、判断を誤ると数十万〜数百万円単位で税額が変わることもあるため、名義の確認・相場の把握・専門家への相談をセットで進めるのが安全です。

よくある質問

相続した空き家は、いつまでに売れば3000万円控除を使えますか？

現行制度では、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件で、特例自体も令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象とされています。期限が重なるため、早めの検討が安全です。

マンションを相続した場合も3000万円控除は使えますか？

この特例は一戸建ての居住用家屋が主な対象で、区分所有建物（マンション等）は対象外とされています。詳細は個別要件により異なるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。

相続登記をしないまま放置するとどうなりますか？

2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があるとされています。過去の相続分も2027年3月末までの登記が必要とされており、早めの対応が無難です。