不動産価格は下がる？2026年「いつ・どこから下がるか」を宅建士が最新データで解説

「不動産価格はこれから下がるのか」「下がるならいつなのか」。2026年秋、この相談が一気に増えました。金利は上がり、都心の中古マンションは前年割れ。一方で地価は5年連続上昇と、ニュースの見出しだけ追うと真逆のことが書いてあります。

結論を先に言います。「全国一律に暴落」ではなく、価格帯とエリアで下がり始めた『選別相場』に入った、というのが2026年11月時点の実態です。しかも中古マンションの下落は「これから」ではなく、首都圏・近畿圏ですでに始まっています。宅建士として、公表データをもとに「どこが・いつ・なぜ」を整理します。

※本記事は市況の傾向整理であり、将来価格を保証するものではありません。投資・購入判断は最終的にご自身の責任でお願いします。

中古マンションの下落は「もう始まっている」

将来の話をする前に、足元の数字です。レインズ（指定流通機構）の2026年9月のデータでは、

• 首都圏の中古マンション成約価格は前年同月比−4.5%で、5か月連続の下落
• 近畿圏（大阪・関西）は前年同月比−6.1%で、2か月連続の下落
• 成約件数は首都圏が前年比−22.7%、近畿圏が−19.1%と大きく減少
• 在庫（売り出し中）は首都圏で7か月連続増、近畿圏も2か月連続増

つまり「売りたい人は増えているのに、売れる件数は減り、価格も頭打ちから下落へ転じた」構図です。価格が下がるのを待っている人にとっては、少なくとも中古マンションの一部では、その局面がもう来ているということになります。

ただし注意点があります。全国の値動きの基準になる国土交通省「不動産価格指数」は、算出プログラムの不具合で2026年1月分以降の公表が延期中です（最新は2025年12月分、マンションは225.1=2010年比約2.25倍)。全国平均の最新値が見えづらい時期なので、レインズの地域別データで補う必要がある、という点は押さえておいてください。

「下がる場所」と「まだ上がる場所」の二極化

ここが2026年の一番の肝です。下がっているのは市場全体ではなく、特定の価格帯とエリアからです。

東京カンテイの集計（2026年9月・70㎡換算）では、

• 東京23区：1億2,629万円＝4か月連続下落
• 都心6区：1億7,786万円＝5か月連続下落
• 首都圏全体：7,773万円＝26か月連続で上昇

同じ「マンション」でも、高額帯・都心・湾岸タワーが先に下がり、1億円未満の実需価格帯や郊外はまだ底堅い、という分かれ方をしています。湾岸タワー（勝どき・晴海・豊洲など）の3LDKは2026年1〜9月で約3.6%下落との調査もあります。

背景はシンプルで、価格を押し上げてきたのが「投資マネー」だった場所ほど、金利上昇でまず調整が入るからです。逆に「住むために買う」実需が支えるエリア・価格帯は、下がりにくい傾向が続いています。地価が5年連続で上昇（全国住宅地+1.0%、東京23区住宅地+8.7%）しているのも、この実需と再開発の強さが効いているためで、「地価は上がっているのにマンションは下がる」は矛盾ではありません。

カギは金利「いつ・どのくらい」上がるか

値動きのトリガーは金利です。日銀は2026年9月に政策金利を1.0%→1.25%へ利上げ（10月会合は据え置き）。長期金利（10年国債利回り）は約3.1%と30年ぶりの高水準です。

今後については、証券各社が2026年12月・2027年3月の追加利上げを見込んでいます。ただし2026年11月初旬の株価急落を受けて、市場が織り込む「12月利上げ」の確率は一時5割台前半まで低下しており、ペースは流動的です。断定はできませんが、「金利がある世界」への移行自体は続く見込み、と見るのが妥当です。

金利が上がると、同じ年収でも借りられる額（＝買える価格）が下がります。デベロッパー調査（MUFG不動産研究所）でも、変動金利が+0.5%上昇した場合「販売価格が下落する」との回答が6割を占めました。価格の下押し圧力は、金利を通じてじわじわ効いてくる、ということです。

「下がるまで待つ」は得なのか

買い手が一番知りたいのはここでしょう。「どうせ下がるなら待てばいい」。しかし、待っている間に金利が上がれば、物件が安くなっても総返済額は増えます。

具体例で比べます。5,000万円の物件が5%下がれば250万円安くなります。一方、借入5,000万円・35年返済で金利が1.0%→1.25%に上がると、総返済額は約248万円増える計算です。値下がり分が金利増でほぼ相殺される水準です。

つまり「物件価格だけ」で待つ・待たないを決めるのは危険で、比べるべきは**完済までに払う総額（価格＋金利）**です。さらに待つ間の家賃も出ていきます。下落局面でも、金利・家賃・自己資金をセットで計算して初めて損得が見えます。

売る人・買う人への実務アドバイス

• 売る人：査定価格と成約価格は別物です。高値で売り出して反応がなく、長期化して値下げを繰り返すと「売れ残り感」で不利になります。近隣の直近成約事例・在庫数・問い合わせ状況を見ながら、最初から現実的な価格設定を。下落・在庫増が進む今は、タイミングを逃さないことが効きます。
• 買う人：全国平均や「暴落・高騰」の見出しで判断せず、検討エリアの「成約価格」「在庫数」「値下げ物件の割合」を自分で確認。変動金利を選ぶなら、金利が上がった場合の返済額まで試算を。すでに在庫がたまったエリアでは、値下げ済み・売り出し期間が長い物件は交渉余地があります。

よくある質問

2026年に不動産価格は暴落しますか？

2026年11月時点で、全国一律の暴落は公表データに出ていません。首都圏・近畿圏の中古マンションは前年比マイナスに転じましたが、下落幅は数%の緩やかなもので、新築の供給は絞られ、地価は上昇が続いています。「暴落」より「高値圏・高額帯からの調整」と見るのが実態に近いです。

不動産価格はいつ下がりますか？

中古マンションの一部では、首都圏が2026年5月頃から、近畿圏も直近で前年割れに転じており、下落はすでに始まっています。一方、新築や実需の強い価格帯はまだ底堅く、「いつ全体が下がるか」は今後の金利ペース次第です。毎月のレインズ発表と日銀会合が確認ポイントです。

大阪・北摂のマンションはどうなりますか？

近畿圏全体の中古成約価格は下落に転じましたが、動きはエリア・価格帯で差が出ます。駅近・再開発周辺・実需の強い価格帯は底堅く、郊外・築古・利便性の低い物件は値下がりリスクが相対的に高い傾向です。全国平均ではなく、対象エリアの成約事例で確認してください。

まとめ

2026年の不動産市場は「上がるか下がるか」の二択ではなく、価格帯とエリアで明暗が分かれる選別相場です。都心・湾岸・高額帯・築古は調整局面、実需の強いエリアは底堅い。金利は上昇基調で、価格の下押し要因になりつつも、「待つ=得」とは限りません。大事なのは見出しに振り回されず、検討エリアの成約価格・在庫・金利を自分の数字で確かめることです。