タワマンは今売るべきか 2026｜金利1.25%時代の損益分岐と後悔しない売却タイミング

「タワマンは今売るべきか」——2026年に入ってから、この相談が一気に増えました。理由ははっきりしています。数年続いた右肩上がりが、ついに頭打ちのサインを出し始めたからです。結論から言うと、全員が今売るべきではありません。ただし「築浅・高額帯・都心以外」を持っている人は、売却の検討を後回しにしないほうがいい局面です。宅建士として、数字の裏側と判断軸を具体的に解説します。

2026年のタワマン相場は「頭打ち」から「調整」へ

まず押さえるべきは、全体がまだ高値圏にある一方で、価格帯によって明暗が割れてきたという事実です。

• 東京23区の中古タワマン平均価格は2026年7月時点で約1億9,122万円。前年同月比で約5.9%下落し、3月の約2億747万円から4か月で1,600万円ほど下がった、という調査が出ています（傾向値）。
• 価格帯別では、2026年1月からの変化で1億円未満が+10.5%なのに対し、2億〜3億円は+0.2%、3億円以上は−1.0%。高額帯ほど伸びが止まり、むしろ下げているのが足元の姿です。

つまり「タワマン全体が暴落」ではなく、上の価格帯から順に調整が入っている。この温度差を無視して「まだ上がる」と構えるのが、いちばん危ない読み方です。

湾岸タワマンは先行して下落、築浅ほど下げが大きい

象徴的なのが湾岸エリアです。勝どき・月島・晴海・豊洲・有明のタワマンを対象にしたAI査定では、2026年1月から9月で約−3.6%。さらに中身を見ると傾向が鮮明です。

• 1億5,000万円未満は−2.0%にとどまる一方、それ以上は軒並み−4.0%前後。
• 築年数別では築10年以内が−4.7%、築10年超が−2.1%。意外にも、資産性が高いとされてきた築浅・高額帯のほうが下げが大きい。

背景はシンプルで、日銀の利上げで買い手の借入可能額が縮んだことが主因と見られています。高額物件ほどローン依存度が高く、金利の影響をダイレクトに受けるわけです。

「金利1.25%時代」が売却判断を変えた

2026年9月に日銀の政策金利は1.25%へ引き上げられ、10月末の会合では1.25%で据え置き。超低金利時代は実質的に終わりました。35年固定は1.5〜1.8%水準まで上がっています（見込み）。

金利上昇が効くのは「買い手の予算」です。例えば5,000万円を35年で借りると、月々返済はおおよそ——

• 金利0.5%：約12.3万円
• 金利1.5%：約15.3万円
• 金利2.0%：約16.5万円

同じ返済負担で買える金額が数百万〜1,000万円単位で縮む。これが高額帯の買い手を直撃し、成約価格の頭を押さえています。売り手から見れば「買える人が減る＝強気が通りにくくなる」局面に入ったということです。

では、今売るべき人・待っていい人

実務で私が整理している判断軸はこうです。

今、売却を前向きに検討したほうがいい人 - 築浅・高額帯（目安1.5億円超）を保有。調整が先行している層で、含み益があるうちが利確の好機。 - 都心以外・郊外タワマンで、残債に対し十分な含み益がある。波及は「遅れて全国に」来るとされ、先回りの価値がある。 - 住み替え前提で、売りと買いのタイミングを自分でコントロールしたい。

慌てて動かなくてよい人 - 都心一等地の優良物件で、長期保有の方針が明確。賃料はむしろ上昇傾向（湾岸で2026年1〜9月 +2.9%）で、貸す選択肢も現実的です。 - 残債が多く、売ると持ち出しになるケース。無理な損切りは避ける。

いずれにせよ、まず動くべきは「査定で現在地を知ること」。複数社の査定で成約相場のレンジを掴んでから、売る・貸す・持つを決めても遅くありません。価格は日々動くため、ここに書いた数字はあくまで傾向で、断定的な将来予測ではない点はご理解ください。投資・売却判断は最終的に自己責任でお願いします。

よくある質問

タワマンは2026年に暴落しますか？

「全面暴落」という表現は実態とズレます。足元は高額帯・築浅から調整が始まった段階で、1億円未満のレンジはむしろ上昇しています。エリア・価格帯・築年で明暗が割れる、というのが正確な見方です。

売るより貸したほうが得ですか？

一概には言えませんが、賃料は上昇傾向にあり、都心優良物件なら賃貸運用も有力です。一方で金利上昇局面は、含み益のある築浅・高額帯ほど「利確」の合理性が増します。残債・運用利回り・ライフプランを並べて比較するのが現実的です。

今から売り出すと、売れるまでどれくらいかかりますか？

相場より強気の価格設定だと、金利上昇で買い手が絞られている今は長期化しがちです。成約レンジを把握したうえで、最初の2〜3週間の反応を見て価格を調整できる余地を残しておくと、結果的に高く・早く決まりやすいです。