今 家を売るべきか？2026年の金利上昇と在庫増で変わった「売り時」の判断軸

「不動産価格はまだ上がるのでは」「もう少し待てば高く売れるのでは」——そう考えて売却を先送りしている方は多いはずです。ですが2026年秋、市況の潮目は明らかに変わりました。金利が上がり、在庫が積み上がり、首都圏の中古マンションでは成約価格が前年を下回り始めています。この記事では、現役の不動産実務の視点で、最新データをもとに「今 家を売るべきか」を判断する具体的な軸を整理します。数字はいずれも公表値をもとにした傾向であり、最終判断はご自身の事情とエリアの実勢で確認してください。

まず押さえる｜2026年秋の市況は「価格↓・成約↓・在庫↑」が同時進行

東日本レインズの2026年9月のデータでは、首都圏の中古マンションは次のような状況でした。

• 平均成約価格：5,111万円（前年同月比▲4.5％、5か月連続の下落）
• 成約件数：3,457件（前年同月比▲22.7％、6か月連続の減少）
• 在庫件数：5万450件（前年同月比＋15.1％、7か月連続の増加）

さらに7〜9月期の成約価格は前年同期比▲2.7％となり、集計上は約14年ぶりの下落局面に入ったという見方も出ています。「売れる件数が減る」「売れ残る物件が増える」「実際に売れた価格も下がる」の3つが同時に起きているのが、今の首都圏マンション市場の実態です。

一方で中古戸建ては平均成約価格が前年を上回る月が続くなど、種別やエリアで動きが分かれています。地価公示は5年連続で上昇しており、「全国的な暴落」とは言えません。起きているのは暴落ではなく、物件ごとの選別が強まる「二極化」だと捉えるのが実務感覚に近いです。

金利｜買い手の「借りられる額」が縮んでいる

売り時を考えるうえで、今いちばん効いているのが金利です。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25％へ引き上げ（10月会合は据え置き）、変動金利の基準となる短期プライムレートも大手行で引き上げられました。11月時点で変動金利は主要行で年1.3％台、フラット35は年3.8％前後と、数年前の超低金利とは水準が変わっています。

金利が上がると、銀行が審査で使う金利も上がり、同じ年収でも借りられる上限が下がります。買い手の関心は「いくらまで借りられるか」から「この先も返し続けられるか」へ移りました。住宅金融支援機構の調査でも、新規借入者の約7割が「1年後は金利が上がる」と予想しています。

売主から見れば、これは「同じ価格で売り出しても、以前と同じように買い手が見つかるとは限らない」ということです。買い手の予算が縮む局面では、強気の売出価格は内覧すら集まりにくくなります。

判断軸｜「市況の予測」ではなく「自分の事情」で決める

価格の天井を正確に当てられる人はいません。だからこそ、売り時は相場予測ではなく、次の3つの軸で考えるのが現実的です。

軸1：期限があるか。 住み替え先の契約、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）、離婚に伴う財産分与など、動かせない期限があるなら、市況を待つ選択肢はそもそもありません。期限から逆算して準備を始めるのが先です。

軸2：保有コスト。 固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険、住宅ローンの利息。これらは年間で数十万円になることも珍しくありません。1年待って数％値上がりしても、保有コストで相殺される可能性があります。

軸3：築年数の進行。 市況が横ばいでも建物は毎年1年古くなります。マンションは築25年前後、木造戸建ては築20〜25年前後が価格の節目になりやすく、この帯をまたぐ前後では「待つほど不利」になることもあります。

逆に、待つ判断に合理性があるのは「近隣で再開発や新駅が具体的に進んでいる」「相続直後で登記・境界確認が済んでいない」など、売れる状態を整えるための時間が必要なケースです。「なんとなく上がりそうだから」は待つ理由になりません。

実務の結論｜「売出価格」ではなく「直近の成約価格」で決める

今の局面で最大の落とし穴は、周りの「売出価格」を基準に値付けしてしまうことです。売出中の在庫価格は依然として高いまま残っている一方、実際に成立する成約価格は弱含んでいます。売主の希望価格と現実の成約価格の差が広がっているのが2026年秋の特徴です。

やるべきことはシンプルです。第一に、周辺で「実際に売れた価格（成約価格）」を確認すること。第二に、複数社の査定で今の相場観を把握すること。査定は売却を決める前の相場チェックとしても有効で、「想定より条件が良く、予定より早く売ることにした」という人も一定数います。待つにせよ売るにせよ、現在地を数字で把握してからの判断です。

よくある質問

2026年は家の売り時ですか？

一律には言えません。首都圏中古マンションは成約価格・件数が前年を下回り、在庫が増えています。「待てば必ず高く売れる」とは言いにくい局面です。一方で戸建てや地価は上昇が続く地域もあり、種別・エリアで差があります。まずは自分の物件の成約相場を確認し、期限・保有コスト・築年数の3点で判断するのが現実的です。

金利が上がると家の価格は下がりますか？

金利上昇は買い手の借入可能額を下げるため、需要を細らせ価格に下げ圧力をかける方向に働きます。ただし価格は金利だけでなく建築費・供給量・地域需要でも動きます。「金利が上がる＝必ず下がる」と単純化せず、自分のエリアの取引事例で確かめるのが安全です。

売り時を逃さないために今すぐできることは？

周辺の「成約価格」を調べ、複数社に査定を依頼して現在の相場を把握することです。売出価格ではなく成約価格を基準に戦略を立てれば、売り急ぎも値付けミスも避けやすくなります。無料の一括査定なら、手間をかけずに複数社の見立てを比較できます。

まとめ

2026年秋の不動産市場は、金利上昇と在庫増で「売り時」の常識が変わりました。価格の天井を狙うより、①期限、②保有コスト、③築年数の3軸と、周辺の「成約価格」で判断するのが実務的です。まずは現在の相場を数字で把握することから始めましょう。